Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags sind Mieter und Vermieter durch keinen Vertrag gebunden. Der Rücktritt vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags unterliegt anderen Regeln als die, die nach der Verpflichtung gelten. Zu verstehen, was eine mündliche Vereinbarung von einem unterzeichneten Vertrag trennt, hilft, kostspielige Streitigkeiten sowohl für den Eigentümer als auch für den potenziellen Mieter zu vermeiden.
Datum der Unterzeichnung und Wirksamkeitsdatum des Mietvertrags: zwei Begriffe, die nicht verwechselt werden sollten
Ein Mietvertrag kann mehrere Tage oder sogar Wochen vor dem vorgesehenen Wirksamkeitsdatum unterzeichnet werden. Die Miete beginnt erst ab diesem Wirksamkeitsdatum, nicht ab der Unterzeichnung.
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Diese Unterscheidung schafft eine Grauzone. Ein Mieter, der am 15. des Monats einen Vertrag für einen Beginn am 1. des folgenden Monats unterzeichnet, ist bereits verpflichtet, auch wenn er noch nicht die Schlüssel hat. Nur die Unterzeichnung des Mietvertrags bindet die Parteien rechtlich, unabhängig vom Einzugsdatum.
| Situation | Rechtliche Verpflichtung | Möglichkeit des Rücktritts |
|---|---|---|
| Mündliche Vereinbarung oder SMS nach Besichtigung | Kein Vertrag gebildet | Frei, ohne Strafe |
| Akzeptierte Bewerbung, Mietvertrag nicht unterzeichnet | Kein Vertrag gebildet | Frei, ohne Strafe |
| Mietvertrag unterzeichnet, zukünftiges Wirksamkeitsdatum | Vertrag gebildet | Kein gesetzliches Rücktrittsrecht |
| Mietvertrag unterzeichnet, Mieter im Objekt | Vertrag gebildet | Kündigung mit obligatorischer Frist |
Diese Tabelle fasst die am häufigsten missverstandene Situation zusammen: Solange der Mietvertrag nicht unterzeichnet ist, gibt es nichts zurückzuziehen, da keine Verpflichtung besteht. Ein Eigentümer kann die Rücktrittsfristen eines Mietvertrags auf EuropImmo einsehen, um die praktischen Auswirkungen jedes Falls näher zu betrachten.
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Rücktritt des Mieters vor der Unterzeichnung des Mietvertrags: keine gesetzliche Verpflichtung
Das Gesetz vom 6. Juli 1989 sieht keine Rücktrittsfrist für einen Wohnmietvertrag vor, weder vor noch nach der Unterzeichnung. Dieser Punkt unterscheidet die Immobilienvermietung vom Kauf, bei dem der Käufer nach der Unterzeichnung des Vorvertrags eine gesetzliche Frist hat.
Vor der Unterzeichnung kann ein potenzieller Mieter jederzeit verzichten. Eine SMS, die die Absicht zu mieten bestätigt, ein Austausch von E-Mails oder sogar eine mündliche Vereinbarung stellen keinen Mietvertrag dar. Keine dieser Kommunikationen schafft eine vertragliche Verpflichtung im Sinne des Mietrechts.
Risiko von Schadensersatz für den Mieter, der zurücktritt
Ein Vermieter, der aufgrund eines verspäteten Rücktritts einen Schaden erleidet, kann versuchen, Schadensersatz auf Grundlage der zivilrechtlichen Haftung zu verlangen. Der Vermieter müsste dann einen tatsächlichen Schaden nachweisen: beispielsweise, dass er die Kündigungsfrist seines ausziehenden Mieters verkürzt oder andere Bewerbungen aufgrund der mündlichen Vereinbarung abgelehnt hat.
In der Praxis führen diese Maßnahmen selten zum Erfolg. Ohne unterzeichneten Vertrag bleibt der Nachweis des Kausalzusammenhangs zwischen dem Rücktritt und dem Schaden schwierig zu erbringen. SMS- oder E-Mail-Austausch reichen in der Regel nicht aus, um ein synallagmatisches Versprechen eines Mietvertrags zu charakterisieren.
Elektronische Unterzeichnung des Mietvertrags und Zeitpunkt der Verpflichtung
Die elektronische Unterzeichnung eines Mietvertrags ist rechtlich anerkannt und bindet die Parteien in gleichem Maße wie eine handschriftliche Unterschrift. Mit der Verbreitung von Plattformen für die Mietverwaltung kann der genaue Zeitpunkt der Verpflichtung einen potenziellen Mieter überraschen.
Ein Klick zur Bestätigung auf einer elektronischen Signaturplattform gilt als Unterschrift. Der Mieter, der einen Mietvertrag elektronisch bestätigt, kann sich nicht mehr zurückziehen, auch wenn er die Schlüssel noch nicht erhalten oder die Wohnung nicht ein zweites Mal besichtigt hat.
Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es hilfreich, mehrere Punkte vor der Unterzeichnung zu überprüfen, egal ob online oder auf Papier:
- Das Vorhandensein aller erforderlichen Diagnosen (Energieeffizienz, Naturgefahren, Zustand der Installationen), die der Vermieter vor der Unterzeichnung bereitstellen muss
- Die Übereinstimmung des Mietvertrags mit dem vorgeschriebenen Modell für Hauptwohnsitze, einschließlich des Informationsblatts über die Rechte und Pflichten der Parteien
- Die Kohärenz zwischen dem Datum der Unterzeichnung, dem Wirksamkeitsdatum und dem Datum des Beginns der Mietzahlung
WG und Rücktritt vor der Unterzeichnung: eine komplexere Mechanik
WGs erfordern eine Logik der Mitunterzeichnung, die den Rücktritt eines einzelnen Bewerbers kompliziert. Je nach gewähltem Modell bindet ein einheitlicher Mietvertrag alle Mitbewohner solidarisch, oder jeder Mitbewohner hat seinen eigenen Vertrag.
Wenn ein einheitlicher Mietvertrag von mehreren Personen unterzeichnet werden muss, kann der Rücktritt eines Mitbewohners vor der Unterzeichnung den gesamten Prozess blockieren. Der Vermieter hat dann eine unvollständige Gruppe und eine potenziell nicht gedeckte Miete.
Einen Ersatz vor der Unterzeichnung finden
Nichts hindert den ausfallenden Mitbewohner daran, einen Ersatz vorzuschlagen, aber der Eigentümer ist nicht verpflichtet, diesen neuen Bewerber zu akzeptieren. Der Vermieter bleibt frei, jeden Antrag zu genehmigen oder abzulehnen, solange der Mietvertrag nicht unterzeichnet ist.
Wenn der Mietvertrag jedoch eine Solidaritätsklausel vorsieht und alle Mitbewohner bereits unterzeichnet haben, außer einem, gilt die teilweise Verpflichtung nicht als Vertrag. Ein WG-Mietvertrag wird nur dann gebildet, wenn alle erforderlichen Parteien unterzeichnet haben.
Fehlende Anhänge: ein unbekanntes Mittel zur Anfechtung des Mietvertrags
Der Vermieter muss vor der Unterzeichnung des Mietvertrags eine Reihe von Anhängen bereitstellen. Das Fehlen oder die Unvollständigkeit dieser Unterlagen (technische Diagnosen, Informationsblatt, Übergabeprotokoll, Versicherungsschein für möblierte Wohnungen) kann einen legitimen Grund darstellen, die Unterzeichnung zu verweigern.
Ein potenzieller Mieter, der feststellt, dass die erforderlichen Diagnosen fehlen, hat ein starkes Argument, um die Unterzeichnung zu verschieben, ohne sich einem Vorwurf auszusetzen. Dieses Mittel ist oft relevanter als ein klassischer Rücktritt, da es auf einem Versäumnis des Vermieters bei seinen gesetzlichen Verpflichtungen beruht.
Die Unterscheidung zwischen Rücktritt und Verweigerung, einen unvollständigen Mietvertrag zu unterzeichnen, sollte klar getroffen werden. Im ersten Fall ändert der Mieter seine Meinung. Im zweiten Fall übt er ein Recht gegenüber einem Vertrag aus, der die gesetzlichen Bedingungen nicht erfüllt. Das praktische Ergebnis ist dasselbe, aber die rechtliche Position des Mieters ist im zweiten Fall deutlich stärker.