Voor de ondertekening van een huurovereenkomst zijn huurder en verhuurder aan geen enkele overeenkomst gebonden. De herroeping vóór de ondertekening van een huurcontract valt onder andere regels dan die welke van toepassing zijn na de verbintenis. Begrijpen wat een mondelinge overeenkomst van een ondertekende overeenkomst scheidt, helpt dure geschillen te voorkomen, zowel voor de eigenaar als voor de kandidaat-huurder.
Datum van ondertekening en ingangsdatum van de huurovereenkomst: twee begrippen die niet verward mogen worden
Een huurovereenkomst kan meerdere dagen, zelfs weken, vóór de voorziene ingangsdatum worden ondertekend. De huur begint pas vanaf deze ingangsdatum, niet vanaf de ondertekening.
Deze onderscheiding creëert een grijze zone. Een huurder die op de 15e van de maand een contract ondertekent met een ingangsdatum op de 1e van de volgende maand is al gebonden, ook al heeft hij de sleutels nog niet. Alleen de ondertekening van de huurovereenkomst bindt de partijen juridisch, ongeacht de datum van intrede in de woning.
| Situatie | Juridische verbintenis | Mogelijkheid tot herroeping |
|---|---|---|
| Mondelinge overeenkomst of SMS na bezoek | Geen contract gevormd | Vrij, zonder boete |
| Dossier geaccepteerd, huurcontract niet ondertekend | Geen contract gevormd | Vrij, zonder boete |
| Huurovereenkomst ondertekend, toekomstige ingangsdatum | Contract gevormd | Geen wettelijk herroepingsrecht |
| Huurovereenkomst ondertekend, huurder in de woning | Contract gevormd | Opzegging met verplichte opzegtermijn |
Deze tabel vat de meest verkeerd begrepen situatie samen: zolang de huurovereenkomst niet is ondertekend, is er niets te herroepen aangezien er geen verbintenis bestaat. Een eigenaar kan de herroepingstermijnen van een huurcontract op EuropImmo raadplegen om de praktische implicaties van elk geval verder te onderzoeken.
Aanvullende lectuur : Alles wat u moet weten over het vervangen van een voorruit met een glasbreukverzekering
Herroeping van de huurder vóór de ondertekening van de huurovereenkomst: geen wettelijke verplichting
De wet van 6 juli 1989 voorziet in geen enkele herroepingstermijn voor een huurcontract, noch vóór noch na de ondertekening. Dit punt onderscheidt de vastgoedverhuur van de aankoop, waar de koper recht heeft op een wettelijke termijn na de ondertekening van de voorlopige overeenkomst.
Voor de ondertekening kan een kandidaat-huurder op elk moment afzien. Een SMS die de intentie om te huren bevestigt, een uitwisseling van e-mails of zelfs een mondelinge overeenkomst vormen geen huurovereenkomst. Geen van deze communicatie creëert een contractuele verplichting in de zin van het huurrecht.
Risico op schadevergoeding voor de huurder die zich terugtrekt
Een eigenaar die schade lijdt door een late terugtrekking kan proberen schadevergoeding te eisen op basis van de civiele aansprakelijkheid. De verhuurder moet dan een reële schade bewijzen: bijvoorbeeld, het verkorten van de opzegtermijn van zijn vertrekkende huurder of het weigeren van andere kandidaten op basis van de mondelinge overeenkomst.
In de praktijk komen deze acties zelden tot resultaat. Zonder ondertekend contract blijft het moeilijk om het causaal verband tussen de terugtrekking en de schade vast te stellen. De uitwisselingen via SMS of e-mail zijn doorgaans niet voldoende om een wederkerige belofte van huur te karakteriseren.
Elektronische ondertekening van de huurovereenkomst en moment van verbintenis
De elektronische ondertekening van een huurovereenkomst is juridisch toegestaan en bindt de partijen op dezelfde manier als een handmatige handtekening. Met de opkomst van platforms voor huurbeheer kan het precieze moment van de verbintenis een kandidaat-huurder verrassen.
Een klik op bevestiging op een elektronisch handtekeningplatform geldt als handtekening. De huurder die een huurovereenkomst elektronisch valideert, kan zich niet meer terugtrekken, ook al heeft hij de sleutels nog niet ontvangen of de woning nog niet een tweede keer bezocht.
Om enige ambiguïteit te vermijden, is het nuttig om verschillende elementen te controleren voordat je ondertekent, of dit nu online of op papier is:
- De aanwezigheid van alle verplichte diagnosen (energieprestatie, natuurlijke risico’s, staat van de installaties) die de verhuurder vóór de ondertekening moet overhandigen
- De conformiteit van de huurovereenkomst met het voorgeschreven model voor hoofdverblijven, inclusief de informatiebrochure over de rechten en verplichtingen van de partijen
- De consistentie tussen de datum van ondertekening, de ingangsdatum en de datum waarop de huurbetaling begint
Gezamenlijke huur en herroeping vóór ondertekening: een complexere mechaniek
Gezamenlijke huur vereist een logica van co-handtekening die het terugtrekken van een enkele kandidaat bemoeilijkt. Afhankelijk van de gekozen constructie, bindt een unieke huurovereenkomst alle huurders gezamenlijk, of heeft elke huurder zijn eigen contract.
Wanneer een unieke huurovereenkomst door meerdere personen moet worden ondertekend, kan het terugtrekken van een huurder vóór de ondertekening het hele proces blokkeren. De verhuurder komt dan te zitten met een incompleet groep en een huur die mogelijk niet gedekt is.
Een vervanger vinden vóór de ondertekening
Niets staat de falende huurder in de weg om een vervanger voor te stellen, maar de eigenaar heeft geen enkele verplichting om deze nieuwe kandidaat te accepteren. De verhuurder blijft vrij om elk dossier te valideren of te weigeren zolang de huurovereenkomst niet is ondertekend.
Als de huurovereenkomst echter een solidariteitsclausule bevat en alle huurders al hebben ondertekend, behalve één, dan geldt de gedeeltelijke verbintenis niet als contract. Een huurovereenkomst voor gezamenlijke huur wordt pas gevormd wanneer alle vereiste partijen deze hebben ondertekend.
Ontbrekende bijlagen: een onbekende hefboom om de huurovereenkomst aan te vechten
De verhuurder moet een reeks bijlagen overhandigen vóór de ondertekening van het huurcontract. Het ontbreken of de onvolledigheid van deze stukken (technische diagnosen, informatiebrochure, staat van de woning, verzekeringsattest voor gemeubileerde woningen) kan een legitieme reden vormen om de ondertekening te weigeren.
Een kandidaat-huurder die constateert dat de verplichte diagnosen ontbreken, heeft een sterk argument om de ondertekening uit te stellen zonder zich bloot te stellen aan enige verwijt. Deze hefboom is vaak relevanter dan een klassieke herroeping, omdat deze is gebaseerd op een tekortkoming van de verhuurder aan zijn wettelijke verplichtingen.
De onderscheiding tussen herroeping en weigering om een onvolledige huurovereenkomst te ondertekenen verdient een duidelijke formulering. In het eerste geval verandert de huurder van mening. In het tweede geval oefent hij een recht uit tegenover een contract dat niet voldoet aan de wettelijke voorwaarden. Het praktische resultaat is hetzelfde, maar de juridische positie van de huurder is in het tweede geval aanzienlijk sterker.