Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Die Preise folgen nicht mehr einem einheitlichen Verlauf je nach Art der Immobilie, die Kreditbedingungen stabilisieren sich nach zwei Jahren des Anstiegs, und das System des Nullzinsdarlehens erfährt eine Erweiterung, die die Karten für Erstkäufer neu mischt. Die Trends auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeichnen ein fragmentiertes Bild, in dem die alten Bewertungsmaßstäbe an Relevanz verlieren.
Altbauwohnungen und Einfamilienhäuser: zwei divergierende Immobilienmärkte
Das markante Ereignis im ersten Halbjahr 2026 ist der zunehmende Abstand zwischen kollektivem Wohnraum und individuellem Wohnraum. Laut dem im Mai 2026 veröffentlichten Barometer von Le Figaro Immobilier verzeichnen Altbauwohnungen einen Rückgang von etwa -1,4 % im Jahresvergleich auf nationaler Ebene. Die Preise für Altbauhäuser hingegen steigen im vierten Quartal in Folge.
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Diese Divergenz bricht mit dem gewohnten Muster, in dem sich beide Segmente in die gleiche Richtung bewegten, lediglich zeitlich versetzt. Mehrere Faktoren tragen zu dieser Verschiebung bei. Die Nachfrage nach Häusern mit Garten, die während der Post-Covid-Zeit entstanden ist, hat sich nicht verringert. Sie hat sich sogar verstärkt, dank der Rückkehr des PTZ für Einfamilienhäuser.
Für Käufer von Wohnungen bietet die Situation erweiterte Verhandlungsspielräume, insbesondere in mittelgroßen Städten, wo der Bestand an leerstehenden Wohnungen zunimmt. Die Immobiliennachrichten auf Exploractu zu verfolgen, ermöglicht es, diese lokalen Verschiebungen zu erkennen, bevor sie sich wieder schließen.
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Kreditbedingungen für Immobilien: eine Stabilisierung um 3 % und ihre Grenzen
Nach dem brutalen Anstieg der Zinsen zwischen 2022 und 2024 hat sich die Bewegung umgekehrt und verlangsamt. Die Frühjahrsbarometer 2026 zeigen die Immobilienkreditzinsen bei etwa 3 % über 15 Jahre. Dieses Niveau, das günstiger ist als die jüngsten Höchststände, bleibt deutlich über den Kreditbedingungen vor 2022.
Diese Stabilisierung hat die Transaktionsvolumina teilweise wiederbelebt. Die verfügbaren Daten erlauben jedoch noch keine Schlussfolgerung über einen echten Marktwiederaufschwung. Die FNAIM warnt vor einem Rückfallrisiko, wenn sich die makroökonomischen Bedingungen verschlechtern, insbesondere durch internationale Spannungen oder einen Anstieg der Inflation.
Was stabile Zinsen für Käufer und Verkäufer verändern
Für Käufer erleichtert die Sichtbarkeit der Kreditkosten die Erstellung der Unterlagen. Die Banken haben ihrerseits einige Vergabekriterien nach einer Phase der Verschärfung gelockert. Im Gegensatz dazu müssen Verkäufer, die auf eine schnelle Rückkehr zu niedrigen Zinsen setzten, um hohe Preise zu rechtfertigen, ihre Erwartungen anpassen.
Der Immobilienmarkt 2026 tendiert zu einer Ausbalancierung, weder zu einem Crash noch zu einem Anstieg, sondern eher zu einem differenzierten Szenario. Die Käufer gewinnen etwas Verhandlungsmacht zurück, insbesondere bei energieintensiven oder ungünstig gelegenen Objekten.
Erweitertes PTZ für Einfamilienhäuser: ein konkreter Hebel für Erstkäufer
Einer der wichtigsten regulatorischen Neuerungen im Jahr 2026 betrifft die Erweiterung des Nullzinsdarlehens. Wie Mon Chasseur Immo betont, beinhaltet der PTZ wieder Einfamilienhäuser in einem großen Teil des Landes. Diese Rückkehr, nach mehreren Jahren der Einschränkung des Systems auf neu gebaute Mehrfamilienhäuser, verändert direkt die Entscheidungen der Erstkäufer.
Die Auswirkungen sind bereits vor Ort zu beobachten. In den entspannten Zonen, wo Bauland erschwinglich bleibt, steigt die Nachfrage nach neuen oder renovierungsbedürftigen Häusern. Dieses Phänomen unterstützt den Anstieg der Preise für Altbauhäuser, der in den Barometern beobachtet wird.
- Der PTZ deckt nun Einfamilienhäuser in den Zonen B2 und C ab, also dem größten Teil des Gebiets außerhalb der großen Metropolen
- Die Erstkäufer finden dort eine Finanzierungsergänzung, die den Betrag, den sie zu marktüblichen Zinsen leihen müssen, reduziert
- Das Angebot an Häusern in diesen Zonen bleibt begrenzt, was den Preisdruck in bestimmten Bereichen erhöhen kann
Die Rückmeldungen vor Ort divergieren in einem Punkt: In einigen ländlichen Gemeinden reicht das erweiterte PTZ nicht aus, um den Mangel an Dienstleistungen und Infrastrukturen auszugleichen, was die Realisierung von Projekten trotz verbesserter finanzieller Bedingungen bremst.
Regionale Unterschiede und Energieeffizienz: die wahren Preiskriterien
Über die nationalen Durchschnittswerte hinaus lassen sich die Trends auf dem Immobilienmarkt von Viertel zu Viertel ablesen. In einigen Städten steigen die Preise wieder, während sie in anderen weiter fallen. Das Barometer von Figaro Immobilier identifiziert Agglomerationen, in denen die Erholung bereits begonnen hat, oft unterstützt durch einen dynamischen Arbeitsmarkt oder eine verbesserte Verkehrsanbindung.
Die Energieeffizienz von Wohnungen ist zu einem eigenständigen Preiskriterium geworden. Thermische Durchlässe der Klassen F oder G erleiden signifikante Abschläge, verstärkt durch die schrittweisen Verbote der Vermietung. Die Käufer berücksichtigen nun die Kosten für die energetische Sanierung in ihrem Gesamtbudget, was sich auf die Kaufangebote auswirkt.
Chancen und Fallstricke bei renovierungsbedürftigen Immobilien
Eine energieintensive Immobilie, die mit Abschlägen verkauft wird, kann eine Gelegenheit darstellen, vorausgesetzt, die Kosten für die Arbeiten werden genau eingeschätzt. Es gibt Förderungen für Renovierungen (MaPrimeRénov’ und ihre Entwicklungen), aber die Bearbeitungszeiten und die Zulassungsvoraussetzungen erschweren die Vorhaben für eilige Käufer.
- Den DPE vor jedem Kaufangebot überprüfen und Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten anfordern, um das tatsächliche Budget zu schätzen
- Die bevorstehenden Vermietungsverbote antizipieren, wenn das Projekt eine Investition in Mietobjekte ist
- Den Preis pro Quadratmeter nach Berücksichtigung der Renovierungsarbeiten mit dem Preis eines bereits renovierten Objekts im selben Viertel vergleichen
Die Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2026 lässt sich nicht auf einen einzigen Indikator reduzieren. Die Divergenz zwischen Wohnungen und Häusern, die Erweiterung des PTZ, die Stabilisierung der Zinsen und das wachsende Gewicht der Energieeffizienz bilden eine Reihe von Signalen, die zu berücksichtigen sind. Die Käufer, die ihr Projekt erfolgreich umsetzen, sind diejenigen, die ihren lokalen Markt analysieren, anstatt sich auf nationale Durchschnittswerte zu verlassen.